最近，有位深圳男子通過一種特別的買房方式，欲買一套學區(qū)房，結果萬萬沒想到，原本他以為只需要花369萬就能“撿到的便宜”，在計算稅費后，反而變成了超611萬的“燙手山芋”.......

拍房拍到“燙手山芋”

沒辦法，只能違約

阿奇（化名）最近留意到淘寶上司法拍賣房，看起來價格絕對劃算，所以就計劃拍下房子給小孩上學使用。

2018年3月16日10:25:39，阿奇第19輪出價，以3692016元，將羅湖區(qū)的翠華花園一處房產收入囊中，這個價格僅以前一個出價者多3萬元。

阿奇拍下的房子就在這個小區(qū)中的一戶

撿了個大便宜，阿奇當然是十分開心，但萬萬沒想到以為的好運，在12個小時候變成噩夢。

▲阿奇所拍下的房子

因為這套競拍價不足370萬的房子，稅費竟然高達242萬。阿奇提供的稅費清單顯示，其中土地增值稅就高達218萬。

為什么會這樣？

微信公號“法拍房專家”負責人龍先生：這套房子原先有公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。

你以為此時阿奇只需要棄權就可以了嗎？

錯！阿奇已經交了一筆“學費”

“估計25萬定金沒了”，阿奇告訴記者，在參與拍賣前，自己就繳了25萬定金獲得拍賣資格，現(xiàn)在這25萬要打水漂了。

但龍先生看來，阿奇還是幸運的。

微信公號“法拍房專家”負責人龍先生：如果交完首付款才發(fā)現(xiàn)稅費，“學費”會交得更多，我見過不少，進退兩難。

法拍“入坑者”眾

這個原因吸引人

3月18日，阿奇委托愛人到法院申訴，希望通過說明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。

然而，在法院他們遇到兩個和自己情況一樣的買家，也是拍了同一個小區(qū)房子。阿奇表示，他們將聯(lián)合起來向法院提申請減少稅費，希望法院能重視。

而仔細梳理發(fā)現(xiàn)阿奇這套房產已經是第二次上線拍賣了。

“2月9日那次拍賣就有人違約了，交了25萬定金估計也沒有要回來”，阿奇告訴記者，前一個競得人應該也沒有看清楚稅費。

淘寶網上公開信息顯示2018年2月9日10:41:22該套房產以3602016元成交，但最終也以棄拍告終。

“稅費太不清楚了”，阿奇質疑拍賣信息公開中的稅費部份不夠明確，對于“小白”買家而言，相關負責單位有責任和義務公布稅費說明，避免更多人“入坑”。

為啥屢屢入坑？

鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月份的二手房成交均價為7.3萬/平，以此計算阿奇的房子也不會超過566萬元。

所以如果按照阿奇一開始拍得的價格369萬，大概可以省下約30%的錢。

▲阿奇所拍下的房子就是這個小區(qū)中的一戶

專家：購買法拍房要做前期工作

“小白”勿碰

那么，如何去判斷一套房子是否值得去競拍？

“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買家去買。

你以為只有稅費這一個坑嗎？買“法拍房”還有這些要調查。

除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費，管理費；還有的房子是沒有房產證的。

法拍房表面上看著便宜，實際上隱含的東西是非常多的。

龍先生強調，前期調查和計稅費都不是最難的，收房最難。因為法拍房大部份都是有人占用，這些使用者大多與原業(yè)主有關系，所以不會拱手相讓。

而對于阿奇遭遇，龍先生建議，如果看好未來市場走勢，也可以先買下來，畢竟未來房價能漲回來；如果棄拍，下次成交價格低于上一次，法院有可能要求前一個棄拍人補交差額。

怎么也沒想到 “棄拍”除了定金沒了，還有這風險。

購買拍賣房

可能存在的法律風險

如果買錯房會有很大風險

?   拍賣的房產上存在有長期租賃合同，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權后，不能對抗租客的租賃權。

?    房產的所有權歸屬有爭議，主要是物權法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。

人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為《物權法》第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！餀喾ㄋ痉ń忉屢坏谄邨l規(guī)定

這種情況有可能延長競買人的過戶時間，也有可能直接導致競買人竹籃打水一場空，存在代持協(xié)議的情況下，實際產權人可以提起執(zhí)行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會認定實際產權人的證據(jù)有瑕疵而駁回訴請，不會影響到最終的處理結果，但是會延長競買人的過戶時間，一次性付款的資金壓力耗不起。

這種情況要注意：夫妻雙方通過法院程序調解離婚，法院在調解書中確認房產歸不是登記權利人的一方所有的情況，在法律上依據(jù)《物權法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產實際上已經變更了權利人，房產證已經不能準確地對外體現(xiàn)房產的真實權利人，競買人購買這樣的房產，生效的離婚調解書上確定的所有權人主張權利，競買人注定是竹籃打水一場空。

?   拍賣房里面實際居住的如果是已經和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經辦理正常交房手續(xù)的買家，也會出現(xiàn)，競買人只能取得所有權不能取得占有使用權的情況。

?   房屋存在違法建筑，拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質量瑕疵的責任只能由購買者承擔。

由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競買人現(xiàn)場短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律后果。

▲阿奇所拍下的房子就是這個小區(qū)中的一戶

?   原業(yè)主給其他特定關系人設定的有居住權限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產里面居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產的占有使用權，存在困難。

?   不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續(xù)受產權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權，就存在麻煩。

另外一種就是業(yè)主和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權無法注銷的問題。